MDM NT DeweloperMDM NT to nowoczesna spółka, która od lat z powodzeniem działa w branży budowlanej. Podstawy, którymi firma kieruje się podczas przeprowadzania swoich inwestycji to: profesjonalizm, rzetelność, przejrzystość. Spółka jest inwestorem Bukowego Przedmieścia. Umowa deweloperska MDM NT DeweloperPrzed wizytą u notariusza i podpisaniem umowy deweloperskiej, warto dokładnie się z nią zapoznać. Jeśli deweloper MDM NT dostarczył Ci już draft umowy, to zachęcamy do przesłania nam dokumentacji do szczegółowej analizy. Nasi prawnicy z Pewny Lokal przeprowadzą drobiazgowy audyt techniczny, który odpowiednio zabezpieczy Twoje stanu technicznego MDM NT DeweloperNatomiast jeśli jesteś już na etapie oczekiwania na odbiór techniczny lokalu, to zapraszamy do umówienia naszego inżyniera na przegląd techniczny. Nasz specjalista zgłębi aspekty techniczne i wpisze w protokół wszelkie odnalezione wady i usterki. Dzięki temu deweloper MDM NT będzie zobowiązany do usunięcia odnotowanych nieprawidłowości.
Natomiast obowiązkiem banku jest odrębne ewidencjonowanie wpłat i wypłat z rachunku dla każdego nabywcy, co umożliwia w sposób przejrzysty stwierdzenie, czy umowa deweloperska jest przez nabywców wykonywana prawidłowo [15]. Gdyby przyjąć, że byłyby prowadzone odrębne rachunki powiernicze dla każdego nabywcy, stwarzałoby to spore
Zakup nieruchomości, która dopiero ma zostać wybudowana lub jest w trakcie budowy przez dewelopera, wiąże się z koniecznością podpisania umowy deweloperskiej. Warto wiedzieć, czym charakteryzuje się taka umowa. Przedstawiamy najważniejsze informacje na ten temat. Co to jest umowa deweloperska? Umowa deweloperska jest podstawowym dokumentem dotyczącym nabywania nieruchomości w trakcie inwestycji. W tej umowie deweloper zobowiązuje […] Zakup nieruchomości, która dopiero ma zostać wybudowana lub jest w trakcie budowy przez dewelopera, wiąże się z koniecznością podpisania umowy deweloperskiej. Warto wiedzieć, czym charakteryzuje się taka umowa. Przedstawiamy najważniejsze informacje na ten temat. Umowa deweloperska jest podstawowym dokumentem dotyczącym nabywania nieruchomości w trakcie inwestycji. W tej umowie deweloper zobowiązuje się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za ustalone wynagrodzenie z tego tytułu. Z taką umową mamy więc do czynienia, kiedy interesująca nas nieruchomość jeszcze nie jest wybudowana lub jest w trakcie budowy, ale nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Taka umowa stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej najważniejszych roszczeń służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych kupującego. Zastanawiasz się, czy umowa deweloperska jest obowiązkowa? Aktualnie tak, gdy decydujemy się na zakup nieruchomości realizowanej przez dewelopera. Jest to dokument, który potwierdza nasz wybór. Umowa deweloperska podpisywana jest u notariusza. Przygotowanie treści umowy należy po stronie dewelopera, ale można ją negocjować. Warto zwrócić uwagę, że z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, od tego, co zapisane jest w umowie deweloperskiej, w dużej mierze zależy bezpieczeństwo podjętej transakcji. Forma umowy deweloperskiej Umowa deweloperska jest umową, którą regulują przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (popularnie nazywanej ustawą deweloperską). Artykuł 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zastrzega dla umowy deweloperskiej formę aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy umowy deweloperskiej może skutkować jej nieważnością. Uwaga! Należy pamiętać, że umowa deweloperska nie jest więc umową przenoszącą własność nieruchomości, a jedynie umową zobowiązującą dewelopera do tego – w tym celu po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego należy zawrzeć odrębną umowę rozporządzającą. Ponadto obecnie spotyka się wiele rodzajów umów zawieranych między deweloperami a nabywcami, które nie mogą być oficjalnie uznane za umowy deweloperskie, na przykład umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna. Takie umowy mają inną rolę w procedurze zakupu nieruchomości. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Umowa deweloperska musi być przygotowana zgodnie z art. 22 ust. 1. Powinna zawierać w szczególności: określenie stron, miejsce i datę podpisania umowy, cenę nabycia nieruchomości, szczegółowe informacje o nieruchomości, termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości, wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera, informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej, numer pozwolenia na budowę i oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa, określenie wysokości odsetek i kar umownych, oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze nieruchomości, zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości. Zgodnie z zasadą swobody umów obie strony mogą wprowadzić do umowy deweloperskiej dodatkowe regulacje. Dowiedz się także, czy ubezpieczenie mieszkania jest obowiązkowe oraz kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej – o tym również piszemy na naszym blogu!
Co to jest akt notarialny? - umowa deweloperska u notariusza. Sporządzenie aktu notarialnego to główna czynność notarialna wykonywana przez notariuszy. Notariusz to prawnik powoływany przez ministra sprawiedliwości w specjalnej procedurze. Status notariuszy reguluje ustawa prawo o notariacie.
Z tego artykułu dowiesz sięUmowa deweloperska - na co uważać przy podpisywaniu?Czym jest umowa deweloperska?Co powinna zawierać umowa deweloperska?Opis przedmiotu umowyPrzynależnościMetraż Pomiar metrażuTerminyStandard wykończenia mieszkaniaŚrodki ochrony nabywców Opis nabywanego mieszkania lub domuProspekt informacyjnyUmowa deweloperska a korzystanie z usług notariuszaNotariusz – czy powinienem go znaleźć samodzielnie?Ile zapłacę za usługi notariusza?Pozostałe opłaty notarialneUmowa rezerwacyjna – jak wygląda?Odsetki, kary umowne i odstąpienie od umowyOdsetkiKary umowneOdstąpienie od umowyKredyt a rezygnacja z umowySprawdzenie umowy deweloperskiej Podsumowanie Pobierz wzór umowy deweloperskiej Umowa deweloperska - na co uważać przy podpisywaniu?Osoby decydujące się na zakup mieszkania często rozważają ofertę deweloperską. Jest to coraz popularniejsza w Polsce forma inwestycji we własne, wymarzone mieszkanie lub dom. Nowoczesna infrastruktura, nowe budownictwo i otoczenie, do którego inwestorzy przykładają szczególną uwagę to rozwiązanie, które bierze pod uwagę większość kupujących. Wraz z zakupem mieszkania deweloperskiego zachodzi konieczność podpisania szczególnego rodzaju umowy – umowy deweloperskiej. Niniejszy artykuł zawiera niezbędne informacje, które w znacznym stopniu ułatwią proces podpisywania umowy deweloperskiej, wskażą kruczki i punkty, przy których należy zachować szczególną ostrożność. Artykuł stanowi komentarz do umowy deweloperskiej, jednak nie wyczerpuje tematu całkowicie. W celu gwarancji skuteczności i podjęcia najlepszej decyzji warto skorzystać z pomocy doświadczonych doradców, którzy znają się na swoim fachu i chętni podpowiedzą najkorzystniejsze dla nabywcy rozwiązania. Nasza firma współpracuje z doświadczonymi prawnikami z kancelarii wyspecjalizowanej w analizie umów deweloperskich. Zachęcamy do kontaktu w celu zlecenia analizy umowy deweloperskiej przez doświadczonego adwokata lub radcę jest umowa deweloperska?Umowa deweloperska to nic innego jak pewnego rodzaju dowód zobowiązania obu stron – zarówno strony kupującej, jak i dewelopera – podpisanego notarialnie. Wraz z jego podpisaniem deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę mieszkania lub domu praw związanych z jego użytkowaniem. Przeniesienie to następuje zaraz po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloperem jest osoba fizyczna, spółka bądź spółdzielnia, prowadząca działalność gospodarczą. Przedsięwzięciem deweloperskim, którym zajmuje się deweloper, jest więc wybudowanie określonej przestrzeni mieszkalnej – domu lub określonej liczby mieszkań, ich wyodrębnieniu, a następnie przeniesieniu prac własności na osoby, które je kupiły i podpisały umowę deweloperską. Nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera, na poczet zakupu mieszkania za określoną wcześniej powinna zawierać umowa deweloperska?Szczegółowy opis zawartości umowy deweloperskiej określa art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jej najważniejsze elementy to:Określenie stron umowy,Opis przedmiotu umowy,Miejsca i daty podpisania umowy,Cenę nieruchomości,Informacje o nieruchomości, na której dokonywana jest inwestycja budowlana,Wypis cech nabywanego mieszkania lub domu,Informacje o usytuowaniu lokalu w budynku,Opis powierzchni oraz układu pomieszczeń,Określenie sposobu, w jaki dokonuje się pomiaru powierzchni,Określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych powierzchni,Numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który je wydał,Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,Wskazanie terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości,Wysokość kosztów oraz termin ich spłaty przez nabywcę lokalu,Informacje na temat rachunku powierniczego,Wskazanie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu wpłaconych środków,Określenie wysokości odsetek i kar umownych,Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego,Termin i sposób przekazania przez dewelopera informacji o odbiorze lokalu,Zgody bankowe i zgody wierzycieli,Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia konkretnego lokalu i przeniesienia praw własności na się teraz bardziej szczegółowo niektórym z elementów umowy deweloperskiej pod kątem istotnych elementów, na które należy zwrócić przedmiotu umowyNależy zwrócić uwagę, czy został on ujęty precyzyjnie. Często bowiem dochodzi do zbyt pospiesznego określenia go przez dewelopera. W umowie powinien znaleźć się opis lokalu, a także jego przynależności, czyli np. garażu, miejsca postojowego, czy komórki lokatorskiej. Nabywając nowe mieszkanie lub dom, należy zwrócić uwagę, czy w umowie zostały zawarte informacje o tym, że deweloper zobowiązuje się wybudować i przenieść prawa do lokalu o określonej powierzchni. Każde z pomieszczeń powinno być opisane osobno, a całość powinna być opatrzona rzutem architektonicznym. Wiele umów deweloperskich traktuje tę kwestię po macoszemu: zawiera jedynie ogólny opis pomieszczeń i plan architektoniczny, który jest raczej szkicem, rysunkiem, niż planem architektonicznym. Nabywający ma prawo poprosić dewelopera o uszczegółowienie opisu pomieszczeń i dołączenie precyzyjnego planu architektonicznego. PrzynależnościMoże to być między innymi wspomniany już garaż, miejsce postojowe, komórka lokatorska. W umowie powinien być zawarty szczegółowy opis tych pomieszczeń. Deweloper powinien także dołączyć rzut architektoniczny każdej z przynależności. Jeśli garaż lub komórka lokatorska będą częścią nieruchomości wspólnej, lub garażowej, należy więc zwrócić uwagę, aby deweloper zawarł w umowie zobowiązanie do podpisania przez niego tzw. umowy quoad usum – podziału na korzystanie. To daje gwarancję, że nabywca, jako właściciel wydzielonej przestrzeni, może korzystać z niej na wyłączność, bez osób trzecich. Metraż To jedna z najistotniejszych, z punktu widzenia nabywcy, kwestii. Kiedy zaczynamy szukać mieszkania lub domu, jest to jedna z istotniejszych spraw, według której dokonujemy ostatecznego wyboru. Należy więc zwrócić uwagę na to, że podany w umowie metraż, w przypadku podpisywania umowy na nieruchomość będącą jeszcze w trakcie budowy, jest metrażem projektowanym, Tak więc nie jest możliwe wpisanie prawdziwego metrażu. Ostateczny metraż często różni się od podanego w umowie. Co z tym zrobić? Wszystko zależy od zwartych w umowie klauzul. Umowa deweloperska może zawierać w sobie sposoby rozwiązania sytuacji niezgodności pomiędzy metrażem na umowie a metrażem rzeczywistym. W zależności od zastosowanych rozwiązań chronią one mniej lub bardziej interesy nabywcy nieruchomości. Najkorzystniejszym dola nabywcy zapisem będzie zapis, zgodnie z którym w razie wystąpienia różnic między metrażem projektowanym a ostatecznym, należy nam się zwrot części pieniędzy. Umowa może także zawierać zapis o możliwości bezkosztowego odstąpienia od umowy, w przypadku, gdyby metraż ten był znacząco od siebie różny. Ostatnim elementem najkorzystniejszego rozwiązania jest zawarcie w umowie informacji, iż w przypadku uzyskania większego metrażu nabywca nie dopłaca do niego dodatkowej korzystną sytuacją jest ta, kiedy w umowie nie zostanie zawarty zapis o konieczności zwrotu części środków przez dewelopera lub możliwości odstąpienia od umowy. Pomiar metrażuOstatnią ważną kwestią w przypadku metrażu, która powinna nas szczególnie zainteresować, jest kwestia tego, w jaki sposób dokonany zostanie pomiar metrażu. Do wskazania przez dewelopera tej kwestii w umowie zobowiązuje ustawa deweloperska. Kwestia ta powinna zostać zawarta w prospekcie umowy. Obecnie standardem w kwestii pomiarów metrażu jest norma PN-ISO 9836:1997 lub PN-ISO 9836:2015TerminyW przypadku inwestycji budowlanej w umowie podanych powinno zostać kilka istotnych terminów. Są to:Termin zakończenia prac budowlanych,Termin uzyskania przez dewelopera zezwolenia na użytkowanie,Termin odbioru technicznego mieszkania lub domu,Termin podpisania umowy przenoszącej własność na te wyznaczają kolejne etapy inwestycji deweloperskiej i kupna mieszkania od dewelopera. Zgodnie z kolejnością deweloper musi najpierw ukończyć budowę, następnie otrzymać dokument potwierdzający możliwość zamieszkania budynku przez nabywców, następnie przeprowadzić odbiór techniczny wszystkich powierzchni, a na końcu podpisać umowę przenoszącą własność. Pomiędzy poszczególnymi etapami może minąć niejednokrotnie wiele miesięcy. Niejednokrotnie nabywcy mylnie twierdzą, że będą mogli przeprowadzić się do mieszkania zaraz po jego wybudowaniu. Ustawa deweloperska zakłada, że jedynie przekroczenie przez dewelopera terminu podpisania umowy przenoszącej własność skutkuje możliwością odstąpienia od umowy oraz prawa do żądania zwrotu zapłaconych przez nabywcę rat. Pozostałe terminy mogą się nieco różnić. Warto więc zadbać, aby w umowie znalazły się zapisy o dodatkowych obostrzeniach, nakładanych na dewelopera, w momencie przekroczenia terminów. Obostrzeniami tymi mogą być np. kary umowne. Ważnym jest również zwrócić uwagę na to, jaka odległość terminów została ujęta pomiędzy terminem zakończenia prac budowlanych a terminem przeniesienia praw. Istnieje ryzyko, że zbyt długi okres (np. rok) może oznaczać, iż deweloper już w momencie podpisywania umowy obawia się jakichś kwestii związanych z realizacją inwestycji. Standard wykończenia mieszkaniaJest to specyfikacja techniczna przyszłej, zakupionej przez nabywcę nieruchomości. Standardy wykończenia mogą być większe lub mniejsze. Wszystko zależy od ceny mieszkania lub domu. Niezależnie jednak od ceny nieruchomości należy wymagać jak najbardziej szczegółowego opisu standardów wykończenia. Warto zwrócić uwagę, czy zawierają one opisy wylewki, klasę tynków oraz inne najważniejsze elementy techniczne. Jest to o tyle istotne, że często mieszkania są oddawane nie w tzw. stanie deweloperskim, a pod klucz. Można by zapytać: Czy podpisanie umowy deweloperskiej jest w ogóle konieczne? Wspomniana wcześniej ustawa wprowadziła do polskiego prawa wymóg jej podpisania. Celem takiego zabiegu jest zabezpieczenie praw nabywców. Do roku 2011 zakup lokalu sprowadzał się do podpisywania zwykłych umów, najczęściej pozbawionych jakichkolwiek zabezpieczeń mających na celu ochronić interesy nabywców. Warto jednak wspomnieć, że ustawa nie powstrzymała całkowicie występowania umów, których zapisy są niekorzystne dla nabywców. Ustawa określa niezbędne środki każdej umowy deweloperskiej. Wśród najważniejszych, z punktu widzenia nabywcy, można wymienić:Środki ochrony nabywców Jeszcze przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej dochodziło do wielu naruszeń prawa. Rynek nieruchomości deweloperskich, opierających się na niechroniących praw nabywców umowach, wyglądał raczej podejrzanie. Wielu deweloperów bankrutowało, a osoby, które wpłaciły zaliczkę na mieszkanie, nigdy nie odzyskiwały swoich pieniędzy z powrotem. Zaznaczyć trzeba, że nie były to małe kwoty. Takie sytuacje zmusiły Sejm do uregulowania tej kwestii i przyjęcia ustawy deweloperskiej. Ta zaś zmusiła deweloperów do wprowadzenia tzw. środków ochrony nabywców. Najważniejszym elementem takiego środka ochrony jest powiadanie otwartego bądź zamkniętego rachunku powierniczego. Jego idea polega na zamrożeniu wpłacanych przez nabywcę pieniędzy. Są one wpłacane w ratach o odpowiedniej wysokości. Bank, w którym założony został rachunek powierniczy, wypłaca środki na rzecz dewelopera dopiero w momencie zamknięcia poszczególnych etapów budowy. Zdarza się również niekiedy, że pieniądze te zostają przekazane dopiero na ostatnim etapie – w momencie przeniesienia własności mieszkania lub domu na nabywcę. Wyróżnić możemy kilka rodzajów rachunków powierniczych. Wśród nich znajduje się:Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który jest najczęściej wybieraną formą rachunku powierniczego,Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową,Zamknięty rachunek powierniczy, który jest uznawany za najbezpieczniejszą dla nabywcy formą nabywanego mieszkania lub domuTak, jak w przypadku ochrony środków nabywców, tak w przypadku opisów mieszkań i domów sprzedawanych przez deweloperów, prawo jeszcze kilka lat temu nie zawierało szczególnych wymagań w tej kwestii. W praktyce więc sytuacja zawsze była dla nabywcy niepewną, a kupowanie mieszkania można by porównać do wielkiej loterii. Po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej na deweloperów nałożony został obowiązek sporządzenia szczegółowego opisu przyszłego mieszkania lub domu, a także określenie zasad weryfikacji zapisanych treści. Obecnie deweloperzy sprzedający nieruchomości zobowiązani są do podawania dokładnego metrażu, określenia przynależności, a także do szczegółowego podania standardu technicznego oraz wykończeniowego przyszłego mieszkania lub domu. Deweloper zobowiązany jest dołączyć do umowy tzw. standardy wykończenia. Jest to dokument zawierający opis najważniejszych elementów technicznych mieszkania lub domu. Określenie takich zasad i stworzenie standardów wykończenia gwarantuje nabywcom konkretyzowanie czegoś, co często kupowane jest przez nich jeszcze zanim zaistnieje w rzeczywistości. Standardy wykończenia mogą np. określać jakoś i klasę zastosowanych rozwiązań technicznych, poniżej których deweloper nie może informacyjnyKolejnym wymaganiem stawianym wobec deweloperów, które nakłada na nich ustawa deweloperska, jest obowiązek dołączania tzw. prospektów informacyjnych Jest to nic innego jak załącznik do umowy w postaci wykazu, wypisu lub tabeli informacyjnej. Deweloper ma obowiązek zawrzeć w prospekcie informacje na temat swojego doświadczenia zawodowego, pozwolenia na budowę, którym dysponuje, informacje kontaktowe. Służy to stworzeniu możliwości dotarcia do podstawowych informacji przez deweloperska a korzystanie z usług notariuszaJak to już zostało wspomniane w niniejszym artykule, umowa deweloperska jest dokumentem podpisywanym notarialnie. W ten sposób o wiele lepiej zabezpieczone zostają interesy nabywcy mieszkania lub domu. Dzięki podpisanej notarialnie umowie deweloperskiej nabywca ma prawo do roszczeń o wybudowanie, a następnie wyodrębnienie lokalu i wpisanie go do księgi wieczystej. Podpisanie umowy u dewelopera sprawia, że osobie nabywcy łatwiej jest – w razie wystąpienia takiej konieczności – domagać się swoich roszczeń, jeżeli coś przebiegnie niezgodnie z podjętymi wcześniej ustaleniami. Notariusz – czy powinienem go znaleźć samodzielnie?W związku z tym, że deweloperzy podpisują codziennie wiele umów, zwykle to właśnie oni wybierają notariusza, który jest już przez nich sprawdzony. Deweloper współpracuje z odpowiednią kancelarią, a ta zaś wskazuje notariusza do stworzenia umowy. Niektórzy nabywcy nie ufają jednak deweloperom, których wybiera deweloper. W tym przypadku najlepiej skorzystać z pomocy fachowców, którzy będą potrafili wykonać odpowiedni wgląd w stworzoną umowę i sprawdzić, czy jest ona korzystna dla jego klienta. Można także poprosić o możliwość obecności doradcy na spotkaniu u notariusza. Ile zapłacę za usługi notariusza?Poniesienie kosztów podpisania notarialnie zawartej umowy deweloperskiej leży po obu stronach i ponosi go w połowie nabywca, w połowie deweloper. Dodatkowo prawo działa tu na korzyść osoby nabywającej mieszkanie lub dom. Jedynym przypadkiem, gdy koszt ten może być rozłożony w inny sposób, jest ten, w którym to deweloper ponosi większość lub całość kosztów zawarcia umowy. Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza, u którego zawierana jest umowa. Jej wysokość zależna jest od podejmowanych czynności. Notariusz, za swoje usługi, może zażądać połowę stawki maksymalnej. Od czego zależy ta stawka? Oczywiście od ceny nieruchomości. Przyjmując, że ceny mieszkań deweloperskich mogłyby rozpocząć się od kwoty powyżej zł, koszt taksy notarialnej przedstawiałby się w sposób następujący:koszt od zł do zł: 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej zł,koszt od zł do zł – zł + 0,4% od nadwyżki powyżej zł,powyżej zł do zł – zł + 0,2% od nadwyżki powyżej zł,powyżej zł – zł + 0,25% od nadwyżki powyżej zł, nie więcej jednak niż złPozostałe opłaty notarialneUmowa deweloperska musi zawierać tzw. odpisy. Jeden jej egzemplarz trafić powinien do nabywcy, drugi do developera. Prócz tego odpis jest również potrzebny dla spraw urzędowych w sądzie. Koszt jednego wypisu umowy deweloperskiej, zawartej u notariusza, może wynieść ok. 100-200 zł. Kolejnym ważnym kosztem, który należy ponieść, jest podatek VAT w wysokości 23%. Dotyczy on zarówno taksy notarialnej, jak i wypisy z aktu notarialnego. Umowa rezerwacyjna – jak wygląda?Umowa rezerwacyjna to nic innego, jak forma zabezpieczenia mieszkania i gwarant, że nie zostanie ono sprzedane innej osobie. Wiążą się z nią jednak nie tylko przywileje, ale również zobowiązania i to dla obu stron umowy. Analogicznie do rynku mieszkań wtórnych, gdzie wpłacana jest tzw. zaliczka, tak w przypadku kupna mieszkania od dewelopera. Sprzedający (a więc deweloper) nakłada na kupującego konieczność wpłaty tzw. kwoty rezerwacyjnej. Jest ona zaliczana na poczet ceny, jaką musi ponieść nabywca mieszkania lub domu. W przypadku rezygnacji z kupna mieszkania opłata rezerwacyjna nie zostanie zwrócona przez dewelopera. Umowa rezerwacyjna jest więc zabezpieczeniem również dla strony sprzedającej. Jest to oczywiście logiczny zabieg, gdyż rezerwacja mieszkania blokuje dostęp innym, potencjalnym nabywcom, tak więc w przypadku rezygnacji deweloper mógłby stracić cenny czas. W przypadku zerwania umowy otrzymuje więc rekompensatę w postaci wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, którą zatrzymuje dla siebie. Nie istnieją ścisłe wytyczne, według których konstruowana jest umowa rezerwacyjna. Nie została ona uregulowana w Kodeksie cywilnym. Obie strony mogą dowolnie kształtować prawa i obowiązki, które się w niej znajdą. To zapewnia większą elastyczność, ale też powinno stać się powodem wzmożonej czujności po stronie kupującego. Umowa rezerwacyjna nie musi być sporządzana notarialnie. Zobowiązania, zawarte w umowie rezerwacyjnej, nie mogą być sprzeczne z obowiązującym kary umowne i odstąpienie od umowyKlauzule dotyczące odsetek oraz kar umownych są jednymi z ważniejszych w całej umowie deweloperskiej. Należy zwrócić na nie szczególną uwagę podczas podpisywania umowy. OdsetkiZobowiązania dewelopera oraz nabywcy mają odrębny charakter. Zobowiązania, których podejmuje się deweloper, są zobowiązaniami niepieniężnymi. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania inwestycji, rzetelnego przeprowadzenia jej odbioru, a także do przeniesienia praw na nabywcę. Zobowiązania nabywcy mają zaś charakter pieniężny. Zobowiązuje się on do płacenia deweloperowi rat za mieszkanie lub dom (raty i ich wysokość zostaje ujęta w umowie deweloperskiej). Odsetki za opóźnioną płatność należą się deweloperowi jedynie od nabywcy. Zgodnie z polskim prawem odsetki za opóźnienie w płatności należą się zawsze, a więc bez względu na to, czy zostały ujęte w umowie deweloperskiej. To bardzo ważna informacja, którą należy mieć na względzie. Wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie zmieniać się może z roku na rok. Strony umowy mogą zaś wpisać do umowy kary umowne i odsetki inne niż ustawowe. Deweloper może nalegać na podpisanie umowy, według której odsetki mają z góry określony procent. Nie może to być jednak wysokość przekraczająca kwoty maksymalnej odsetek ustawowych. Umowa deweloperska może przewidywać również szereg innych kar, takich jak kara za niestawienie się na odbiór mieszkania, co w przypadku ogromnej ilości mieszkań do oddania ma w sobie pewne logiczne uzasadnienie. Kary umowneRóżnica między odsetkami a karami umownymi polega na tym, że zapłata tych drugich nie dotyczy zaległości pieniężnych, a zobowiązań o formie niepieniężnej. Kara umowna nie odnosi się do wysokości zobowiązania, dlatego jej wysokość nie musi być odnoszona do określonej w umowie umowne mogą być określane ryczałtowo. Przykładem może być uwzględnienie kary za niepodpisanie umowy przeniesienia w określonym terminie. W umowie deweloperskiej strony (a więc osoba nabywająca mieszkanie lub dom oraz deweloper) mają swobodę w określaniu tego, kto będzie miał obowiązek płatności kar, za co będą przysługiwać kary i jak będą naliczane. Najpopularniejszą formą kar, z którymi spotkać się można w umowach, są kary nakładane na nabywcę za niestawienie się na wspomnianym już odbiorze mieszkania lub na podpisanie umowy przenoszącej własność. Najczęściej w umowie określona jest ilość ponownych wezwań, których liczba wynosi zwykle dwa wezwania. Po niestawieniu się, mimo dwukrotnego wezwania, naliczana jest kara umowna. Kary nakładane są również na dewelopera. Dotyczą najczęściej niedochowania terminu zakończenia prac budowlanych, opóźnień w kwestii terminu odbioru technicznego lub opóźnień związanych z przeniesieniem własności. Kary te mogą być uzgadniane ryczałtowo lub mogą być określone jako konkretny procent. Często spotykanymi klauzulami są również takie, które nakładają na dewelopera obowiązek zapłaty kar umownych w wysokości odsetek ustawowych od kwoty za nieruchomość lub rat, które wpłacił już od umowyNawet jeżeli wydaje nam się, że jesteśmy przekonani co do słuszności zakupu mieszkania lub domu, przed ostatecznym podpisaniem umowy najlepiej raz jeszcze przemyśleć decyzję. Po podpisaniu umowy nie można jej będzie bowiem bezpodstawnie rozwiązać. W przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę deweloper ma prawo żądać od niego kwoty związanej ze szkodą, którą poniósł. Jeśli więc nabywca mieszkania lub domu wpłaci deweloperowi część rat za mieszkanie, a następnie odstąpi od umowy, może liczyć się z tym, że najprawdopodobniej deweloper nie odda mu wpłaconej kwoty. Zostanie ona przez niego zatrzymana na poczet pokrycia poniesionych strat. Umowa deweloperska może również zawierać zapis, zgodnie z którym deweloper może nanieść karę umowną w razie opóźnienia w płatnościach rat. Taka kara umowna, zastrzeżona na rzecz dewelopera, w przypadku odstąpienia od umowy dokonanego przez samego dewelopera, nazywana jest odstępnym. Kredyt a rezygnacja z umowyJak wiadomo większość osób kupujących dom lub mieszkanie dokonuje zakupu dzięki udzielonemu kredytowi. Niestety nie zawsze decyzja banku jest pozytywna. Warto zadbać o to, aby przed podpisaniem umowy znalazły się w niej zapisy o zaistnieniu takiej ewentualności. W tym przypadku należy zabezpieczyć ją odpowiednią o możliwości rezygnacji z umowy, w przypadku negatywnej oceny banku, pozwoli na odzyskanie poniesionych już wpłat finansowych. Należy też pamiętać, aby zadbać samodzielnie o pojawienie się takiego zapisu w umowie. Deweloperzy często pomijają ten zapis, gdyż nie jest on im na rękę, a jego obecność nie jest obowiązkowa, dlatego bez wymogu ze strony nabywcy nie umieszczają go w umowie sami z umowy deweloperskiej Tak, jak pisaliśmy na początku tego artykułu – niektórzy nie lubią czytać umów. Sądzą, że to, co zostało przekazane im w sposób ustny, zawiera najważniejsze informacje, a w interesie samego dewelopera leży jak najlepsze przekazanie wszystkich niezbędnych informacji. Niestety w rzeczywistości jest tak, że nie czytając umowy nie zobaczymy, czy znajdują się w niej zapisy mogące być przydatnymi w razie rozmaitych ewentualności. Zakup mieszkania to zbyt poważna inwestycja, aby odkładać przeczytanie umowy. Warto poświęcić na to czas i prześledzić umowę. Umowa deweloperska jest dokumentem zawierającym ok. 20-30 stron. Dodatkowo do przeczytania jest również prospekt informacyjny, który zwykle zawiera kolejne 10-20 stron zawiłej lektury. Na koniec dochodzą również załączniki. Wszystko to napawa nabywców lękiem. Dodatkowo w celu jeszcze większego zabezpieczenia swoich interesów nabywca powinien przejrzeć informacje dotyczące dewelopera, z którym chce podpisać umowę na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także księgi wieczyste inwestycji deweloperskiej. Tak wiele rzeczy, które ma nadzorować nabywca, może oczywiście napawać lękiem i niepokojem. Warto więc skorzystać z profesjonalnej pomocy doradców, którzy analizą umów deweloperskich zajmują się na co dzień. To oni najlepiej zadbają o interesy nabywcy i podpowiedzą, co warto zawrzeć w umowie, a także wskażą zapisy, które są dla niego niekorzystne. Jest to szczególnie potrzebne, gdyż część deweloperów wykorzystuje nie wiedze klientów. Bywa, że celowo obniża nieco cenę, którą miałby zapłacić nabywca i daje bardzo krótki czas do zastanowienia. Kuszony niższą ceną nabywca decyduje się często bez przemyślenia całej sytuacji. W ten oto sposób często wpada w pułapkę, z której ciężko jest się później wyplątać. Czasem warto zaufać fachowcom i w kwestii tak ważnej, jak zakup mieszkania lub domu mieć po prostu święty spokój. Podsumowanie Zakup mieszkania lub domu u dewelopera to dla wielu osób najlepsza i najwygodniejsza opcja na start. Nowoczesne mieszkanie lub dom to pozbycie się wielu kłopotów, które związane są z adaptacją mieszkań z rynku wtórnego. Nowoczesne budownictwo i dobrze przemyślane otoczenie inwestycji deweloperskich sprawia, że zainteresowanie rośnie z roku na rok. Niemniej inwestycja ta wiąże się z szeregiem elementów, których należy dopilnować. W dodatku, jak to wskazano w niniejszym artykule, kwestii tych w szczególny sposób powinien pilnować sam nabywca mieszkania lub domu. Deweloper może, ale nie musi zawierać w umowie wszystkich zapisów, które są korzystne dla nabywcy. Warto prześledzić ją, zanim zostanie ona podpisana i z głosić ewentualne braki lub dodatkowe klauzule, które chce się deweloperska musi być podpisana notarialnie, a nabywca powinien przygotować się na poniesienie kosztów nie tylko związanych z samym zakupem, ale też opłatami takimi jak: taksa notarialna czy odpisy umowy deweloperskiej. Ważnym jest również, aby pilnować zawartych w umowie terminów. Zarówno terminy wpłaty rat za mieszkanie lub dom, a także termin odbioru mieszkania są kluczowe. W przypadku niedotrzymania terminów deweloper ma prawo zażądać odsetek lub nałożenia kary. Umowa deweloperska to zabezpieczenie, które zostało udoskonalone w ostatnich latach. Nic jednak nie da gwarancji lepszej niż skorzystanie z fachowej pomocy. Chcąc zabezpieczyć się całkowicie najlepiej skorzystać z usług doradców, którzy znają się na rzeczy. W ten sposób możemy uniknąć wielu niespodzianek. 2022-03-17 (zaktualizowano: 2022-03-22) Tekst autorstwa Marek Dyla
Czym jest umowa deweloperska? Umowa deweloperska jest jedną z umów objętych regulacją nowej ustawy (tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; w dalszej części wpisu będę ją nazywać w skrócie nowa ustawa deweloperska albo u.o.p.n.f.).
W artykule odpowiemy na pytanie, jakie koszty należy ponieść, podczas podpisania aktu notarialnego z deweloperem, gdy nabywamy mieszkanie. Umowa przedwstępna bez notariusza?Umowa przedwstępna to w skrócie dokument, na którym obie strony transakcji np. kupna mieszkania zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to pewne zabezpieczenie dla stron, gdyby jedna nie chciała wywiązać się z umowy. Umowa przedwstępna może być zawarta bez notariusza i ona również będzie obowiązywać strony i być ważna, ale jednak nie będzie tak chroniła jak umowa poświadczona przez notariusza. Jeżeli umowa będzie w formie aktu notarialnego, to jeżeli pojawi się taka sytuacja, że jedna ze stron będzie chciała zrezygnować z umowy, będziemy mogli wówczas zmusić ją sądowo do zawarcia umowy przyrzeczonej. Akt notarialny pozwala nam także na rezerwację mieszkania, czyli sprzedający nie sprzeda go komuś innemu, jeżeli umowa przedwstępna nie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, pozostaje nam walka tylko poprzez żądanie notarialne przy umowie przedwstępnejJeden podpis notarialnie poświadczonyOkoło 25 złWypis aktu notarialnegoOkoło 100 zł Koszty sądoweOkoło 150 złWniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia Około 250 złUmowa przedwstępna a koszty notarialneJeżeli decydujemy się na zawarcie umowy przedwstępnej i chcemy, aby nas w pełni chroniła, możemy wybrać którąś z form: umowa przedwstępna z podpisem notarialnie poświadczonym lub umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Obie te opcje będą wymagały od nas zapłacenia pewnej kwoty notariuszowi. Poniżej przybliżymy, czym te dwie formy różnią się od siebie i która z nich jest bardziej przedwstępna z podpisem notarialnie poświadczonym – umowa ta tworzona jest zazwyczaj przez nas, a notariusz tylko się pod nią podpisuje. Notariusz nie musi również jej czytać, gdyż nie ma takiego obowiązku. Za podpisy musimy oczywiście zapłacić. Jeden podpis wynosi 24,60 przedwstępna w formie aktu notarialnego – umowa ta jest znacznie droższa, gdyż płacimy taksę notarialną, której wielkość będzie zależała od wartości przedmiotu czynności notarialnych. Taksa ta może zostać rozbita na dwie części, jedna przy umowie przedwstępnej druga podczas przenoszenia własności. Inne koszty, jakie pojawią się przy akcie notarialnym to opłata za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia, opłata sądowa oraz opłata za wypisy aktu notarialnego. Oceń artykuł: Koszt umowy przedwstępnej u notariusza Średnia 5/5 na podstawie 195 opinii.
Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, w którym deweloper zobowiązuje się ustanowić prawo własności kontakt@malychabusinessfinance.com 722 173 937
Muszę się do czegoś przyznać – i mam nadzieję, że znajomi notariusze i asesorzy notarialni mi to wybaczą. Nie znoszę słuchać odczytywania aktów notarialnych. Lubię uczestniczyć w tworzeniu wzorów aktów notarialnych dla danej inwestycji (zwłaszcza jeśli ta inwestycja znacznie różni się pod względem prawnym od tych, z którymi już miałam do czynienia) i jest to zawsze świetna okazja, by poznać punkt widzenia innych prawników i nauczyć się czegoś nowego. Ale samo siedzenie w kancelarii notarialnej i słuchanie, jak notariusz odczytuje po raz pięćdziesiąty praktycznie tę samą umowę, to droga przez mękę. Monotonne wymienianie numerów działek i ksiąg wieczystych czy zdania wielokrotnie złożone pełne prawniczego żargonu nie zachęcają do skupienia uwagi. Z całym szacunkiem dla notariuszy (i absolutnie ich za to nie winię!), ale równie pasjonujące byłoby słuchowisko na podstawie książki telefonicznej. Zauważyłam, że tak jak ja reagują też sami kupujący (chociaż zdarzają się wyjątki). Na początku starają się słuchać, ale gdzieś w połowie opisu treści księgi wieczystej wyglądają już na znużonych i znudzonych, kręcą się i rozglądają na boki (dobrze chociaż, że kancelarie notarialne zwykle są ładnie urządzone). Jeśli też tak reagujesz to mam dla Ciebie złą wiadomość: niestety, ale to bardzo ważne, żebyś podczas odczytywania swojej umowy śledził treść i wyłapywał ewentualne błędy. Dotyczy to zarówno umowy deweloperskiej czy realizatorskiej, umowy przenoszącej własność (przyrzeczonej) jak i innych umów z deweloperem zawieranych u notariusza. 1. Dlaczego to takie ważne? Pewnie się zastanawiasz po co masz po raz kolejny czytać czy słuchać umowy podczas spotkania w kancelarii notarialnej, skoro jej wzór już przeczytałeś już (mam nadzieję) wiele razy. Powód prosty: to, co czytałeś do tej pory, to był wzór. Do tego wzoru teraz będą wpisywane różne dane (często te dane notariusz dostaje w ostatniej chwili). Wbrew temu, co myśli wiele osób, nawet drobna pomyłka w akcie notarialnym może mieć spore konsekwencje. Nie licz na to, że pracownik sądu wieczystoksięgowego, widząc, że w twoim nazwisku przestawiono litery, a w numerze lokalu dopisano jedno zero, machnie ręką i stwierdzi „Oj, to na pewno błąd, więc wpiszę wszystko tak jak powinno być”. Jeśli pomyłka zostanie odkryta po zawarciu umowy, jej sprostowanie może wymagać np. ponownego przyjścia do kancelarii i składania wniosku do sądu. Oczywiście notariusz powinien sam zauważyć wszelkie niezgodności, ale ludzie są tylko ludźmi, a autokorekta w Wordzie potrafi rzeczy, o których się filozofom nie śniło. 2. Nie czekaj na ostatnią chwilę Oczywiście nie trzeba ze sprawdzaniem umowy czekać na ostatnią chwilę. Przed przyjściem do kancelarii notarialnej możesz poprosić, by treść aktu została Ci przesłana na e-maila (większość notariuszy wyraża na to zgodę). Możesz też przyjść wcześniej do kancelarii i poprosić, by pokazano Ci projekt umowy, żebyś mógł spokojnie zapoznać się z jego treścią. Moim zdaniem takie rozwiązanie jest lepsze, ponieważ będziesz mógł zrobić sobie przerwę, gdy czytanie umowy zacznie Cię nużyć. Podczas odczytywania aktu notarialnego raczej nie ma takiej możliwości. 3. Jeśli jesteś wzrokowcem Wielu notariuszy ogranicza się do głośnego odczytania treści aktu notarialnego, ale kupujący i pracownik dewelopera nie dostają treści aktu do wglądu. Trudno jest w skupieniu słuchać treści aktu przez pół godziny czy dłużej. Z tego powodu najlepiej poproś notariusza, żeby dał Ci wydruk projektu umowy. Dzięki temu będziesz mógł śledzić tekst pisany w czasie jego odczytywania. Jest to duże ułatwienie zwłaszcza dla wzrokowców. Jakie są najczęstsze pomyłki w aktach notarialnych? O tym w następnym wpisie. Otagowane jako: akt notarialny, kupno garażu, kupno lokalu użytkowego, kupno mieszkania, notariusz, umowa deweloperska, umowa ostateczna, umowa przedwstępna deweloperska, umowa przenosząca własność, umowa przyrzeczona, umowa realizatorskaUmowa deweloperska to często zawierany rodzaj kontraktu, co wynika z polskiej specyfiki rynku nieruchomości. Polska cechuje się bowiem większym udziałem nowych lokali i domów w sprzedaży niż wiele innych krajów Starego Kontynentu. Wynika to z konieczności uzupełnienia historycznie dużej luki mieszkaniowej. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości wskazują, że w 2021 roku zawarto aż Według Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielu deweloperów wciąż nie przestrzega przepisów. Taki wniosek płynie z kontroli wzorców umów deweloperskich, czyli przedwstępnych zawieranych przy kupnie mieszkania na rynku pierwotnym. UOKiK wydał w sumie 29 decyzji w sprawie naruszeń. – Najczęstszym nadużyciem było unikanie ponoszenia kosztów notarialnych podczas zawierania umów deweloperskich – wyjaśnia Małgorzata Cieloch z UOKiK. Obciążają kosztami Prawo jest jasne. Zgodnie z art. 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności związane z zawarciem umów deweloperskich, w tym za sporządzenie wypisów aktu notarialnego, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. – To oczywiste, że koszty ponosi się po połowie. Jestem zaskoczony, że są firmy, których wzory umów tego nie przewidują – komentuje Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Są to zapewne małe firmy, które przeoczyły, że dwa lata temu zmieniły się przepisy – dodaje. Narzucają kancelarię To niejedyny zarzut dotyczący wzorców umów. Deweloperzy narzucali też kupującym kancelarię notarialną, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży. – Przedsiębiorca nie powinien pozbawiać konsumenta wpływu na wybór notariusza, przed którym będzie zawierał umowę – podkreśla Małgorzata Cieloch. PZFD podchodzi sceptycznie do tego zarzutu. – Nie znam szczegółów, ale niektóre zarzuty UOKiK potrafi formułować na wyrost – mówi Płochocki. – Całkiem niedawno wpisał do rejestru klauzul niedozwolonych postanowienie, że kupujący ma prawo wyboru notariusza na terenie Gdańska. Co jest złego w tym zapisie? Skoro zapis dotyczył inwestycji w tym mieście, a Gdańsk to duże miasto, a zatem jest w nim wiele kancelarii – pyta Płochocki. Kolejne zarzuty UOKiK dotyczyły stosowania we wzorcach postanowień pozbawiających kupującego prawa do odstąpienia od umowy, gdy doszło do zmiany istotnych warunków. Deweloperzy zastrzegali sobie możliwość oddania do użytku lokalu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie, zmiany rozwiązań technologicznych i materiałów budowlanych. Tymczasem, zgodnie z prawem, gdy przedsiębiorca zmienia istotne warunki umowy, do których zaliczają się cena czy powierzchnia nabywanego mieszkania, konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów (np. płacenia kar umownych). Z wyjątkiem jednego przedsiębiorcy wszyscy deweloperzy zrezygnowali ze stosowania niedozwolonych zapisów. Tym wyjątkiem było Przedsiębiorstwo Budowlane Jerzy K. w Lublinie, na które została nałożona kara pieniężna w wysokości 2290 zł. Umowa deweloperska – forma umowy Od dnia 29 kwietnia roku 2012 każda umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego. To oznacza, że nad zgodnością treści każdej umowy deweloperskiej z Ustawą, czuwa notariusz będący osobą zaufania publicznego i nie reprezentujący interesów żadnej ze strony umowy deweloperskiej. Profesjonalna analiza zapisów umowy deweloperskiej to usługa skierowana dla nabywców nieruchomości, którzy chcą sprawdzić, czy zapisy umowy zostały sformułowane w korzystny dla nich sposób. Weryfikacja umowy deweloperskiej przez prawnika ma na celu zabezpieczenie interesu prawnego kupującego przed podpisaniem umowy. Mnogość kwestii uregulowanych w tym akcie sprawia, że wielu klientów nie wie, na co zwrócić uwagę, czyli które zapisy umowy są tak naprawdę istotne z ich punktu widzenia. Warto podkreślić, że zakup nieruchomości od dewelopera stanowi bardzo ważną inwestycję, w wielu przypadkach finansowaną kredytem hipotecznym. Umowa deweloperska to kompleksowa umowa mająca na celu przygotowanie przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, często spisana na kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu stronach, opisująca szczegółowo obowiązki stron, czyli kupującego oraz dewelopera. Projekt umowy jest zwykle przygotowywany przez dewelopera i przekazywany kupującemu do akceptacji. W ramach analizy zapisów umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy zapisy umowy, które przygotował deweloper, nie naruszają interesu klienta. Po przeanalizowaniu projektu umowy deweloperskiej klient otrzymuje: informację o ryzykownych zapisach umowy, propozycje zmian umowy, odpowiedź na konkretne pytania w formie pisemnej, możliwość konsultacji telefonicznej lub osobistej z prawnikiem. Termin wykonania usługi, tj. sprawdzenia umowy deweloperskiej wynosi maksymalnie 4 dni robocze. Przy czym możliwe jest także zweryfikowanie umowy w trybie ekspresowym - na następny dzień. Koszt analizy umowy deweloperskiej wynosi 590 zł. Konsultacja w sprawach umowy deweloperskiej lub poszczególnych kwestii - od 200 zł. Istnieje też możliwość skorzytania z porady prawnej dotyczącej wybranych kwestii związanych z zawarciem umowy deweloperskiej oraz analizy tylko niektórych jej zapisów - indywidualna wycena. W celu skorzystania z usługi zapraszmy do kontaktu - e-mail: kancelaria@ Zobacz też: Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania związane z umową deweloperską Co to jest umowa deweloperska? Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa (najczęściej odrębnej własności lokalu mieszkalnego), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W umowie tej określone są wszelkie zobowiązania stron, w szczególności tak istotne dla nabywcy jak określenie ceny, harmonogramu płatności czy też powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper. Czym różni się umowa deweloperska od umowy rezerwacyjnej? Umowa rezerwacyjna to umowa, na podstawie której następuje wyłączenie konkretnego lokalu z oferty sprzedaży na określony czas, najczęściej 30-60 dni. Tym samym lokal zostaje zarezerwowany na rzecz konkretnego klienta. Dopiero następnie podpisywana jest umowa deweloperska. Czy umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego? Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Kiedy po zawarciu umowy deweloperskiej stanę się właścicielem mieszkania? Umowa deweloperska jest pierwszym krokiem na drodze do uzyskania własności mieszkania. Po zakończeniu budowy konieczne będzie ponowne udanie się do notariusza w celu zawarcia kolejnej umowy, w której zostanie ustanowiona i przeniesiona na nabywcę odrębna własność lokalu. Kupuję mieszkanie od dewelopera, jednak zaproponowano mi umowę przedwstępną zamiast umowy deweloperskiej. Czy jest to prawidłowe? Taka sytuacja może mieć miejsce, jeśli przedmiotem kupna jest mieszkanie w zakończonej już inwestycji. Wówczas zawiera się najczęściej umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu. Należy zaznaczyć, iż nie jest to umowa deweloperska i jako taka nie podlega ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oznacza to, że nie musi zawierać ona wielu elementów sprzyjających ochronie praw nabywcy, które wskazane są w tej ustawie. Tym bardziej zatem warto dokładnie przyjrzeć się postanowieniom takiej umowy. Czy po zawarciu umowy deweloperskiej mogę zrezygnować z zakupu mieszkania? Warunki odstąpienia od umowy są wskazane w umowie deweloperskiej. Nabywca mieszkania co do zasady nie może zatem odstąpić od umowy, jeśli nie wystąpi jedna z tych sytuacji. Czasami w umowach deweloperskich przewiduje się prawo odstąpienia bez podania przyczyny, lecz jest to najczęściej obwarowane koniecznością zapłaty określonej kwoty tytułem odstępnego. W indywidualnych przypadkach możliwość rozwiązania umowy deweloperskiej będzie możliwa jedynie za zgodą dewelopera. Zobacz więcej: Odstąpienie od umowy deweloperskiej Czy można zmienić postanowienia umowy deweloperskiej już po jej zawarciu? Tak. Możliwa jest zmiana postanowień umowy w w drodze aneksu w formie aktu notarialnego. Deweloper musi jednak wyrazić zgodę na tę zmianę. Ponieważ zwykle nie będzie to w jego interesie, istotne jest przeanalizowanie postanowień umowy przed jej zawarciem, ponieważ na tym etapie łatwiej jest wynegocjować korzystne dla nabywcy postanowienia. Jak sprawdzić doświadczenie dewelopera? Informacje o doświadczeniu dewelopera można znaleźć w prospekcie informacyjnym. Obejmują one dane o zakończonych pzedsięwzięciach deweloperskich. Należy nadmienić, że najwięksi deweloperzy na rynku często operują w ramach grup kapitałowych, a każde z przedsięwzięć deweloperskich jest realizowane przez odrębną spółkę celową. W takiej sytuacji w prospekcie informacyjnym nie znajdziemy informacji o doświadczeniu dewelopera, gdyż przedsięwzięcie jest realizowane przez spółkę nowoutworzoną. W trakcie odbioru stwierdziłem wady mieszkania? Czy mogę odmówić jego odbioru? Co do zasady, jeśli nabywca w trakcie odbioru mieszkania stwierdzi wady, powinien zażądać wpisania ich do protokołu odbioru. Następnie deweloper w terminie 14 dni powinien zająć stanowisko co do przedstawionych wad. Wady uznane przez dewelopera powinny być usunięte co do zasady w terminie 30 dni od spisania protokołu. Odmowa odbioru mieszkania możliwa jest jedynie w sytuacji, gdy stan mieszkania lub domu odbiega od umowy w sposób rażący np. występują wyraźne wady konstrukcyjne zagrażające normalnemu korzystaniu z nieruchomości. Co zrobić, gdy w czasie odbioru mieszkania nie zauważyłem wszystkich wad? Niewskazanie w protokole odbioru wady nie pozbawia nabywcy możliwości domagania się jej usunięcia przez dewelopera. Nabywane od dewelopera nieruchomości objęte są bowiem 5-letnią rękojmią na zasadach ogólnych określonych w kodeksie cywilnym. Należy w takiej sytuacji wystosować pismo do dewelopera z opisem wady oraz sformułować odpowiednie żądanie. Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej? Trudno wskazać najistotniejsze elementy w umowie deweloperskiej, które decydują o tym, czy jest ona korzystna dla klienta, gdyż często z jednej strony ich suma decyduje o istotnym ryzyku, a w innym przypadku wysoce niekorzytne może być jedno krótkie postanowienie. Należy jednak zwrócić szczególną uwagę na: 1) opis przemiotu umowy - czy odpowiada zapewnieniom dewelopera 2) cena i harmonogram płatności 3) terminy – czy są precyzyjnie określone i odpowiadają wcześniejszym uzgodnieniom 4) kwestie związane z odbiorem mieszkania 5) kary umowne – zarówno ich wysokość, jak i przypadki, w których nabywca będzie uprawniony do ich otrzymania 6) wszelkie niestandardowe postanowienia umowne, które mogą gwarantować deweloperowi określone prawa 7) postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy 8) postanowienia dotyczące możliwości zmiany ceny 9) sposób zabezpieczenia środków nabywcy. Zobacz więcej: Kary umowne w umowie deweloperskiej Jaki jest koszt zawarcia umowy deweloperskiej u notariusza? Wszelkie koszty notarialne związane z zawarciem umowy deweloperskiej są ponoszone po połowie przez dewelopera i nabywcę. Wysokość taksy notarialnej zależna jest od wartości nieruchomości. Często deweloperzy ustalają z notariuszem stawkę indywidualnie, dlatego aby dowiedzieć się jaki będzie koszt aktu notarialnego należy zapytać dewelopera. Taksa notarialna to wynagrodzenie dla notariusza za przygotowanie umowy i obsługę czynności notarialnej. Opłaty przy kupnie mieszkania od dewelopera to także koszt założenia księgi wieczystej (100 zł), koszt wpisu prawa własności do księgi wieczystej (200 zł) i koszt sporządzenia wypisów aktu notarialnego (6 zł netto za stronę). Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości. To dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, który nakłada określone obowiązki na obydwie strony umowy i stanowi zabezpieczenie ich interesów. Przeczytaj nasz artykuł i przekonaj się, co powinieneś wiedzieć o umowie deweloperskiej. Co to jest umowa deweloperska? Definicję umowy deweloperskiej można zaczerpnąć z Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Umowa deweloperska została określona jako kontrakt, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) i przeniesienia na rzecz nabywcy własności tego lokalu. Jednak to jeszcze nie wszystko. Ten sam akt prawny zobowiązuje także nabywcę do uiszczenia na rzecz dewelopera świadczenia pieniężnego. Co to oznacza w praktyce? Ty (jako nabywca nieruchomości) musisz zawrzeć z deweloperem stosowną umowę (pod rygorem nieważności musi mieć ona formę aktu notarialnego – obowiązkiem notariusza jest zadbanie o zgodność dokumentu z obowiązującym prawem), w której deweloper daje Ci gwarancję, że ukończy budowę domu i przeniesie na Ciebie prawo własności do konkretnego lokalu. Ty deklarujesz, że zapłacisz deweloperowi ustaloną w umowie kwotę. Na takiej umowie zyskują dwie strony – nabywca i deweloper. Przeniesienie prawa własności może nastąpić dopiero po ukończeniu inwestycji. Umowa deweloperska ma zagwarantować bezpieczeństwo obu stron. Jakie zapisy muszą się znaleźć w umowie deweloperskiej? Umowa deweloperska to bardzo ważny dokument z Twojego punktu widzenia (jako inwestora). Zanim ją podpiszesz, dokładnie zapoznaj się z treścią. Jeśli któryś z zawartych zapisów w umowie deweloperskiej jest dla Ciebie niejasny – zapytaj naszego doradcę. Pamiętaj – jesteśmy od tego, aby Ci pomóc i zależy nam na tym, abyś dokładnie rozumiał treść podpisywanej umowy. W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się informacje takie jak: dokładne określenie stron zawierających umowę, a także informacje na temat daty i miejsca podpisania dokumentu; cena nabycia prawa własności do nieruchomości; szczegóły dotyczące nieruchomości, położenie, powierzchnia działki, stan prawny, powierzchnia lokalu użytkowego i rozkład pomieszczeń, a także rodzaj i zakres prac wykończeniowych; termin przeniesienia na nabywcę prawa własności; wysokość oraz termin uiszczenia przez nabywcę świadczeń na rzecz przeniesienia prawa własności; informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym; numer pozwolenia na budowę; terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych; zasady, na jakich możliwe jest odstąpienie od zawartej umowy, a także zapisy dotyczące kar umownych; sposób oraz termin poinformowania nabywcy o odbiorze nieruchomości. Przygotujemy dla Ciebie prospekt informacyjny dotyczący wybranego przez Ciebie domu na osiedlu Świerkowe Bielany. Znajdziesz w nim wzór umowy deweloperskiej. Będziesz mógł na spokojnie się z nim zapoznać i zastanowić nad ewentualnymi pytaniami. Na podpisanie umowy deweloperskiej umówimy się w dogodnym dla Ciebie czasie u notariusza. Nie wystarczy podpisanie dokumentu w biurze firmy – dla ważności zawartego kontraktu niezbędna jest forma aktu notarialnego. Wszystkie szczegółowe informacje dotyczące umowy deweloperskiej znajdziesz w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Pełny tekst ustawy dostępny jest na stronie Internetowego Systemu Aktów Prawnych. Ile kosztuje zawarcie umowy deweloperskiej? Umowa deweloperska musi zostać zawarta u notariusza. W innym przypadku jest nieważna. To pociąga za sobą określone koszty, w postaci taksy notarialnej oraz wypisu aktu notarialnego. Ostateczny koszt sporządzenia takiej umowy uzależniony będzie od kilku czynników, np. od ceny nieruchomości, której dotyczy zawierana umowa. To na podstawie ceny nieruchomości wylicza się stawkę maksymalną. Notariusz może pobrać taksę w wysokości nie większej niż połowa stawki maksymalnej. Przeważnie jest to wydatek w granicach 1–1,5 tys. zł (do taksy notarialnej należy doliczyć jeszcze koszt wypisu aktu notarialnego – każdy wypis to koszt min. 100 zł). To dużo? Nie martw się. Połowę opłat notarialnych weźmiemy na siebie. Dzięki temu za umowę deweloperską zapłacisz jedynie ok. 500 zł. Jakie jeszcze umowy zawiera się z deweloperem? Umowa deweloperska to nie jedyny kontrakt, który napotkasz w procesie zakupu wymarzonego domu pod miastem. Wśród innych wymaganych dokumentów możesz znaleźć umowę rezerwacyjną; umowę przedwstępną; umowę sprzedaży / przeniesienia własności. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Jakie formalności czekają Cię przy zakupie domu od dewelopera? Zależy Ci na tym, aby do minimum ograniczyć formalności przy zakupie domu pod miastem? Chcesz mieć pewność, że sporządzona umowa deweloperska w pełni zabezpiecza Twoje interesy? Postaw na doświadczonego dewelopera i sprawdź, które domy na osiedlu Świerkowe Bielany są wciąż dostępne do rezerwacji. cmbhgr.
umowa deweloperska u notariusza
